Облагането на доходите на физическите лица в България се регламентира чрез Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).

Според общите правила на закона като местни физически лица ние сме задължени да плащаме данъци в България както за доходите си с източник в страната, така и за доходите си от чужбина.

Когато дадено лице реализира доход от продажба на недвижим имот е важно да се внесе яснота в кои случаи този доход следва да бъде обложен с данък и кога доходът е освободен от облагане.

В случая при продажбата на недвижимите имоти от съществено значение са факторите свързани с броя на продаваните имоти, тяхното предназначение и начинът, по който сме ги придобили.

В настоящата статия ще разгледаме най-често срещаните хипотези от практиката, като се надяваме по този начин да внесем повече яснота по въпроса.

ДОХОДИ ОТ ПРОДАЖБАТА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ, КОЙТО СМЕ ПРИДОБИЛИ ЧРЕЗ ПОКУПКА

Законът дава възможност в определени ситуации да не облагаме с данък реализирания доход от продажба на недвижим имот. Тази възможност е регламентирана в чл. 13, ал. 1 от ЗДДФЛ.

Съгласно цитираната разпоредба не се облагат доходите от продажба на един недвижим жилищен имот, когато между датата на неговото придобиване и датата на продажбата за изминали повече от 3 години (чл. 13, ал. 1, т. 1 буква „a“ от ЗДДФЛ).

Когато продаваме до два недвижими имота, следва да са изминали поне 5 години от датата на тяхното придобиване (чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „б“ от ЗДДФЛ).

Видно от горното, за да можем да се възползваме от възможността да не дължим данък, когато продаваме един недвижим жилищен имот, трябва да са минали най-малко 3 години от дадата на неговото придобиване, а за всички останали недвижими имоти, които не се определят като жилищни, трябва да са минали поне 5 години от момента на придобиването им.

Кога един имот недвижим имот се определя като жилищен?

Жилищен имот е този имот, който се използва за задоволяване на жилищни нужди и потребности.

В този смисъл продажбата на офиси, гаражи, магазини и други подобни обекти, чието предназначение не е свързано с това да задоволява жилищните ни нужди, не се определят като „жилищни имоти“ и тяхната продажба ще бъде освободена от облагане, едва след като са изминали най-малко 5 години от датата на тяхното придобиване.

Важно е да се отбележи, че допълнителни обстоятелства като например дали имотът е бил основно жилище на лицето не са относими към данъчното третиране.

Също така не е задължително жилището да се обитава, било то от нас като собственици или от наематели. Достатъчно е юридическият му статут да го определя като жилищен имот.

На следващо място трябва да определим правилно периода, през който недвижимият жилищен имот е бил наша собственост.

Когато става дума за продажба на един недвижим жилищен имот е достатъчно същият да е бил наша собственост за период от поне 3 години.

В случай че продаваме до два недвижими имота, независимо дали са жилищни, то законът изисква периодът между момента на придобиването и момента на продажбата да бъде по-голям от 5 години.

Датата на придобиване обикновено е датата на покупката, която лесно може да се установи чрез нотариалния акт за собственост.

Пример 1

Георги Иванов продава апартамента си на 16.04.2022 година, който съгласно нотариален акт за покупка е придобит на 20.03.2018 година.

Дължи ли се данък за продажбата?

В този случай между датата на продажба и датата на закупуване са изминали повече от 4 години и следователно лицето няма да дължи данък върху реализирания доход от продажбата.

Пример 2

През 2022 година Иван Георгиев продава един апартамент в гр. Варна и една къща в гр. София.

Към датата на продажба на апартамента, лицето е установило, че притежава апартамента си от 2 години, а към датата на продажба на къщата, същата е притежавана от 4 години.

Дължи ли се данък за продажбата?

В този случай за продажбата на апартамента лицето ще дължи данък, тъй като доходът е облагаем (не са изминали повече от 3 години)

За продажбата на къщата обаче лицето не дължи данък, тъй като са минали 4 години от датата на нейното придобиване и доходът е необлагаем.

Пример 3

През 2022 година Мария Иванова продава три апартамента в гр. Пловдив. Трите апартаменти са придобити преди 7 години като обезщетение от сделка по учредено право на строеж в полза на фирма строител.

В тази хипотеза доходът от продажбата ще бъде необлагаем, тъй като са изминали повече от 5 години от датата на придобиване на апартаментите.

КАК ДА ОПРЕДЕЛИМ РАЗМЕРА НА ДЪЛЖИМИЯ ДАНЪК?

Доходите от продажбата на недвижими имоти, когато същите бъдат определени като облагаеми се облагат с 10% данък.

Много е важно да се отбележи, че данъкът се дължи не върху целия размер на получения доход от продажбата, а само върху положителната разлика между стойността, на която сме продали и стойността на която сме придобили имота или иначе казано върху печалбата от сделката.

Това означава, че дори и продажбата да бъде определена като облагаема, то данък ще се дължи само при условие, че сме реализирали печалба от сделката, тъй като по закон в случаите, когато продаваме на загуба не се дължи данък.

ПЕЧАЛБА = СТОЙНОСТ НА ПРОДАЖБА – СТОЙНОСТ НА ПОКУПКА

Пример 4

През 2021 година Юлия Николова продава свой апартамент, намиращ се в гр. Велико Търново за 150 000 лева. Според данни от нотариалния акт за покупка апартаментът е придобит преди 1 година за 125 000 лева.

В този случай доходът от продажбата ще се обложи с данък, тъй като не са изминали 3 години от неговото придобиване, а размерът на дължимия данък ще се определи по следния начин:

150 000 лева – 125 000 лева = 25 000 лева (печалба)
25 000 лева х 10% = 2 500 лева (дължим данък)

КАК ДА ДЕКЛАРИРАМЕ НА ДЪЛЖИМИЯ ДАНЪК?

Съгласно разпоредбите на ЗДДФЛ физическите лица, които са реализирали доходи, подлежащи на облагане с данък, са задължени да подават годишна данъчна декларация в срок до 30 април на годината следваща годината, в която доходът е получен.

Ако 30 април е празничен ден, то срокът за подаване на декларацията изтича в първия работен ден след 30 април.

Това означава, че за доходите, които сме получили до 31.12.2021 година следва да се подадем годишна данъчна декларация до 03.05.2022 година.

При изготвяне на годишната данъчна декларация физическите лица следва да попълнят Приложение № 5 доходи от прехвърляне на права или имущество с код на дохода 501 или 502.

Важна подробност е, че ако сме реализирали доходи, които са необлагаеми, то само по наше желание, бихме могли да ги декларираме пред НАП като попълним Приложение № 13 – необлагаеми доходи и имущество.

Декларацията може да се подаде онлайн чрез системата на НАП, когато физическото лице има издаден ПИК или валиден електронен подпис.

ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ, КОЙТО Е ПРИДОБИТ ПО НАСЛЕДСТВО, ЗАВЕТ ИЛИ ЧРЕЗ РЕСТИТУЦИЯ

Когато продаваме недвижими имоти, които сме придобили по наследство, завет или чрез реституция, то доходът от продажбата при всеки случай ще бъде необлагаем с данък, независимо от момента, в който сме придобили тези имоти.

Това е така, тъй като тези доходи изрично са посочени като необлагаеми от законодателя в чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ. Тук е важно да уточним, че няма значение дали тези недвижими имоти са със статут на жилищни имоти. Тяхната продажба винаги е необлагаема с данък.

Само за пълнота ще посочим, че когато е продадем първо един жилищен недвижим имот през съответната година, който сме придобили по наследство или по завет и заедно с това продадем още един недвижим жилищен имот, който обаче сме придобили чрез покупка, то за първия недвижим имот няма да дължим данък, а за втория следва да преценим дали той е бил наша собственост през последните 3 години, а не през последните 5 години, независимо, че става дума за общо два броя продадени жилища в рамките на годината.

ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ, КОЙТО Е ПРИДОБИТ ЧРЕЗ ДАРЕНИЕ

Дарението на недвижим имот се определя като непаричен доход за лицето, което го придобива. По принцип законодателят не се интересува дали нашите доходи са парични или непарични с оглед задължението ни да ги облагаме с данъци.

Когато обаче придобиваме недвижим имот чрез дарение, законът изрично е определил, че за този непаричен доход няма да дължим данък.

В случай обаче, че решим да продадем дарения ни недвижим имот, то следва да се съобразим с общите правила на закона, което означава, че когато имотът е жилищен, то ще бъдем освободени от задължението да плащаме данък едва след 3-тата година.

Когато продаваме магазини, офиси, гаражи и други подобни обекти, които сме придобили чрез дарение, то тези продажби се облагат винаги с данък.

Много е важно да имаме предвид, че в случаите на придобиване на имот чрез дарение, на практика цената на придобиване е нула лева, което означава, че при евентуална последваща продажба на такъв имот, ако тя е облагаема с данък, то той ще се дължи върху цялата пълната стойност на продажбата.

Изложеният в настоящата статия материал разглежда само облагането на физическите лица по силата на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).
Статията не обхваща облагането на имотите с местни данъци по Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ).